新的学期即将开启，一些家长会考虑在学校周边租房，方便孩子上下学。从看房签约、日常居住到期满退租，租房全程容易遇上押金被扣、维修扯皮、中途解约等烦心事。本期《法治周刊》通过相关案例，为你梳理租房全流程法律常识，讲清租客和房东各自权责，帮大家避开租房陷阱，遇事懂得合法维权。

中介陪同丈夫看房后

妻子找房东签约构成『跳单』

在租房过程中，有的人为了省中介费，可能在接受中介服务后，想要绕过中介直接与房东签约，这种行为俗称“跳单”。“跳单”行为看似“精明”，但违背诚信原则，更暗藏多重法律风险。

2025年6月，刘某联系甲中介公司的田某，询问可承租的房源，田某根据刘某需求为其推荐了位于北京市通州区的房屋。田某向刘某介绍房屋信息，带领刘某两次至现场看房，并多次协助刘某与房东沟通租金、免租期等关键问题。期间，刘某多次要求田某帮忙盯住该房源。2025年7月14日，田某将房主的联系电话告知刘某。随后两天，刘某微信告知田某“因价格没谈拢，不打算租了”。随后，刘某的配偶以个人名义直接与房东签订了涉案房屋的《租赁协议》。甲中介公司诉至法院，要求刘某支付中介费。

北京市通州区法院经审理认为，委托人将中介人提供的信息透露给其亲朋好友，然后以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，是委托人绕开中介人直接订立合同的表现形式之一。刘某主动联系甲中介公司为其寻找房源，甲中介公司按刘某需求为其介绍房源、带看现场，并就房屋租金、租赁方式等多次与房主及刘某进行沟通协商，努力促成双方达成交易，可以认定甲中介公司为刘某提供了中介服务。而刘某在从甲中介公司处获取重要信息后，一边向甲中介公司表示不再考虑承租该房屋，另一边却出现了刘某配偶与房主直接签订租赁协议的事实。综合甲中介公司为刘某提供服务的内容、刘某与张某的夫妻关系、租赁协议签订时间等因素可以认定刘某利用了甲中介公司提供的交易机会或者媒介服务，应当向甲中介公司支付报酬。

法官说法：

《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。认定“跳单”违约，必须同时满足以下三个条件：一是居间合同关系成立。只要委托人实际接受了中介人提供的具有实质内容的服务，例如签署看房文件、实地查看房屋、参与由中介主持的价格磋商等，即可认定双方存在事实上的居间服务合同关系，不一定非要签订书面合同。二是利用了中介服务成果。委托人最终达成的交易，必须是中介人努力提供的特定交易机会（如独家或非公开的房源信息）或不可或缺的媒介服务（如有效撮合双方见面、促成关键条款达成等）的直接结果。若交易达成与中介服务无直接因果关系，则不构成“跳单”。三是存在规避中介的主观故意。委托人明知中介人已提供促成交易的服务，却故意选择不通过该中介人完成交易，核心目的在于逃避支付应付的佣金。

法官提醒，试图通过让亲友代签合同来“绕开”中介，是典型的规避行为，法院一样会认定“跳单”！诚实守信是立足社会的基石，贪图小利可能带来更大的法律风险和经济损失。

出租期间房屋受损 赔偿责任谁承担？

律师：区分自然损耗与人为损坏是划分赔偿责任核心

房屋因出租遭遇损坏，赔偿责任该谁来担？出租人又当如何规避风险、依法维权？近日，围绕这些问题，记者采访了相关律师。

租房致损并非个例

一名来自江苏苏州的房屋租赁中介告诉记者，其遇到过多起租赁期间房屋受损的情况，除了租客不当使用造成房屋受损之外，其印象最深刻的还有一起由押金纠纷引发的租客恶意损毁房屋事件。

涉事房屋曾于2023年4月至2025年4月交由这名中介所在的平台托管，托管到期后，房东便自行在网络平台对接租客、签订租赁合同。2025年9月，租客租住5个多月后，因个人原因退租。按照合同约定，房东有权全额扣留2500元押金。后经沟通，房东扣除1000元抵扣未结水电费与保洁费用，退还其余押金，但租客对此结果不满意，反复要求全额退还押金，遭到房东拒绝。

不料，租客搬离之后，又与男友返回出租屋，毁坏了防盗门、冰箱、马桶等屋内设施。房东后续与平台签署托管续约合同，检修人员上门核验房屋时才发现损毁情况。经核算，各类财物损失达8000余元。后经警方调解，租客一次性赔偿房东1万元。

因租房导致房屋损坏，从而引发纠纷，该如何划分责任？

北京德恒律师事务所律师吴迪向记者介绍，区分自然损耗与人为损坏，是划分赔偿责任的核心：

其一，正常居住产生的自然损耗，租客无需赔偿。承租人按照约定方式、依据房屋固有性质正常使用租赁物，产生的合理损耗不承担赔偿责任。对于正常使用造成的自然损耗，维修翻新成本由房东自行承担。

其二，使用不当、保管不善或故意毁损造成的损坏，租客全额担责。《民法典》明确，未按房屋正常用途使用、未尽妥善保管义务，导致房屋毁损灭失，出租人可主张解除合同并索赔。如租客故意毁损属于出租人的装修财物，导致房屋受损的，则应承担损害赔偿责任。

其三，未经书面许可改造房屋，兼具违约与行政违法风险。租客隔断房间、改动墙体、改造管线等必须取得房东书面同意；私自改造，房东有权要求恢复原状，无法复原的可主张全额修复费用。

对于租房合同中常见的“所有房屋损耗均由租客承担”条款，浙江靖远律师事务所主任王得才律师表示，这一条款将应属于房东承担的“正常损耗”转嫁给租客，加重了租客的责任，违反了公平原则。根据《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

有时存在隐性损失

记者采访及检索公开资料发现，不少出租人遭遇房屋损坏后，与租客就赔偿数额陷入“扯皮”。有房东向记者反映，除了修复的支出之外，有时房屋损坏后必须改拆墙体、通风散味，周期短则十余天、长则两三个月，其间房屋无法对外出租，空置租金损失也是一笔隐性损失。

王得才指出，在这种情况下，房东将面临多重维权困境：举证困难、损失认定难、执行成本高、周期长，出现维权成本高但实际收益有限的局面。“在司法实践中，房东往往难以证明损坏系租客行为导致，而非房屋正常使用损耗或设备本身老化；同时法院对于空置损失的认定较为谨慎，房东需举证证明空置‘合理且必要’。”

王得才同时表示，房东在房屋损坏后，有义务采取合理措施防止损失扩大，若房东怠于维修，导致房屋空置期延长，扩大的损失可能无法获得支持；在执行过程中，若租客名下无财产或故意拖延，房东可能面临“赢了官司输了钱”的局面，此外，由于押金金额有限，有时可能不足以覆盖修复成本。

如果租客损坏的是这类通过中介、托管公司签约，由托管方代为收租、管理的房屋，房东能否要求中介或托管机构共同承担赔偿责任？

“托管方负有定期上门巡检、制止租客违规改造、退租全面核验房屋的义务。如疏于履职，房东可要求托管方承担对应过错赔偿责任。而对于中介来说，普通居间中介不参与房屋日常管理，租客造成房屋损坏，中介一般无需承担连带赔偿责任。只有中介存在过错时，才承担相应补充责任。”吴迪说。

“房东可以要求托管方承担相应责任，但需以合同约定或托管方存在过错为前提。”王得才补充解释，托管方的责任范围取决于托管合同的具体约定，但不等同于要对租客造成的所有损坏承担兜底责任。

定期进行房屋巡查

那么，究竟该如何规避这类因房屋损坏导致的租赁纠纷？

受访专家表示，出租人（包括房东及房屋托管运营方）应当在出租全程做好风险防控与证据留存工作。可从前置签约、租住过程、退租维权三个阶段分步落实相关举措。

吴迪建议，在签约出租阶段，应在租赁合同中清晰划分责任：自然老化损耗由出租人承担；未经出租人书面许可租客不得改造房屋；租客不当使用、保管不善造成损坏，需要承担修复费用以及房屋空置损失。交房时录制完整全屋视频，制作书面房屋交接清单，双方签字留存。

王得才指出，事前风险防控的核心在于合同精细化、交接证据化。事前合同条款拟定精细化，要明确用途、界定损耗范围、明确恢复标准、明确约定损害赔偿责任以及押金条款，避免使用“所有损耗均由租客承担”等无效条款；房屋交接时制作详细的《房屋设施及状况交接清单》。

在房屋租住阶段，王得才建议，对于所有关于房屋问题的沟通（如报修、投诉等）优先使用可以留下文字记录的方式；房东应定期自行或通过托管公司对房屋进行巡查，并做好巡查记录，拍照录像留存。对于租客报告的房屋问题及时报修与处置，同时保留报修记录、维修单据、费用凭证。

在退租阶段，吴迪强调，退租时双方应共同到场，全程录像，对照交接清单逐项核验房屋；押金不足以弥补损失的，优先协商签订书面赔偿协议；协商不成可提起诉讼，若无法区分损耗成因，可向法院申请司法鉴定。判决生效后，如果对方拒不履行，可及时向法院申请强制执行。

房屋玻璃掉落砸中车辆

房东赔还是租客赔？

法院：房东承担70%责任，租客承担30%责任

租住的房屋窗户发生玻璃掉落，砸中楼下代售点新车，造成的损失应该由房东赔还是租客赔？成都高新区法院审理该起案件，依法判决房东王某承担70%的责任，租客张某承担30%的责任。

张某在租住的房屋内打扫卫生时，想要开窗通风，便打开客厅窗户，不料窗户玻璃突然掉落，砸中某公司停放在楼下的三台待售新车，造成三台新车不同程度受损。某公司遂起诉请求租户张某和房东王某承担责任。

成都高新区法院审理认为，《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。案涉事故发生时，张某为租户即实际使用人，王某为房东即所有权人，二人不能证明自己没有过错，应当承担侵权责任。

掉落的玻璃系2010年左右安装，在长期使用过程中必然存在老化、脱落的风险，王某作为房屋所有人未尽到合理注意义务，存在未及时排除该风险的过错，应承担主要责任；张某作为房屋使用人，在推拉该扇窗户前未查看窗户的具体情况，存在使用不当的过错，应承担次要责任。

综上，对某公司的财产损失，综合房东王某、租户张某的过错程度，法院酌定判决由王某承担70%的责任，张某承担30%的责任。

法官说法：

房东在房屋出租后不能做“甩手掌柜”，如发生高空坠物，房东作为房屋的所有权人或需承担主要责任。房东应对房屋定期检修，排除隐患，既是保护他人，亦是保障自己。

租户在房屋使用过程中应尽到合理注意义务。开窗、擦窗、清理杂物时务必检查牢固程度，避免给他人造成损害。

租期快到了

租客能拒绝房东看房要求吗？

房屋租期快到了，租客是否有法定义务无条件配合看房？记者调查了解到，房屋租赁期内的一些不合理看房要求让不少租客头疼不已。有房东以招租或卖房为由，频繁要求租客配合看房，影响了租客的正常生活甚至个人隐私与安全，部分租客因拒绝配合被威胁扣除押金。

难妥协的看房要求

江苏省苏州市的王女士此前与另一名女性室友合租了一套房屋，每月租金2500元，合同于4月30日到期。

4月中旬，王女士与室友和房东沟通，确定不再续租，房东表示要与中介联系，寻找新租客。王女士与室友同意从4月20日起配合房东及中介带人上门看房，出于安全考虑，两人特意与房东协商，希望新租客看房时能提前通知，尽量不要在晚上6点以后上门看房。然而，房东却拒绝了两人的要求。

王女士坦言，4月20日之后，她与室友的生活就被毫无规律的看房安排彻底打乱了。短短数日，房屋多次迎来看房人员，单日至少能“接待”三波访客，更令她们感到不安的是，晚上7点后，仍不时有陌生异性中介上门要求看房。

4月23日，双方矛盾爆发。当天，王女士与室友均因外出处理私事，未能及时接听房东的来电，前来看房的中介因此无法进门。这让房东产生强烈不满，对王女士与室友进行指责与辱骂。王女士说，房东还以租房押金作为要挟，称必须无条件随时配合看房，若不服从安排，便拒绝退还押金。

不能以扣押金要挟

除了以招租为由强制租客配合看房的情况外，租赁期内因房东售房引发的带看纠纷同样有案例可循。

广东省佛山市禅城区人民法院此前审理的一起案件显示，房东孙某在租期未满时计划出售房屋，要求租客刘某配合拍摄房屋全景视频，并允许中介等随时上门看房，遭到刘某明确拒绝。孙某便将刘某诉至法院，请求判令刘某无条件配合其看房。法院审理认为，租赁期限内，房屋的合法占有、使用权归属于租客，房东虽享有所有权，但不得擅自侵害租客的居住安宁与隐私，最终判决驳回孙某的全部诉讼请求。

记者在梳理北京、上海、河北等地住建部门、市场监管部门公布的住房租赁合同示范文本后发现，各地示范文本均未作出“租客必须配合中介带看”的强制性规定。

有法学专家介绍，从民法角度分析，一些租赁合同中出现的，由中介或房东单方预先拟定、未与租客协商的“必须配合带看”条款，属于《民法典》所规定的“格式条款”。《民法典》规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款的一方不合理地限制对方主要权利、排除对方主要权利的，该格式条款无效。类似“必须配合带看房，否则视为违约”的条款，实质上剥夺了租客对租赁房屋的自主使用权，将本应由房东或中介自行承担的空置期损失转嫁给租客，不合理地限制了租客的主要权利，属于霸王条款。

押金在住房租赁合同中的作用系抵扣租客欠缴的租金，或者租客因保管不当、使用不当造成房屋及附属设施非正常损坏时，用于赔偿出租人因此遭受的实际损失，不能作为“不配合看房”的惩罚。如果租客因拒绝带看被扣除租房押金，中介或房东很可能涉嫌违法。 综合四川法治报、法治日报等 漫画/张永文

来源：华商网-华商报